O contrato de arrendamento habitacional é um documento que consagra os direitos e deveres do senhorio e do inquilino.
O senhorio tem direito a acautelar no contrato de arrendamento várias situações, relacionadas com o pagamento da renda mensal, com o cumprimento do contrato ou com a integridade do imóvel, por exemplo.
Em Portugal o mercado de arrendamento está regulado pela "lei do arrendamento". A redação do contrato de arrendamento habitacional tem limites. Nem tudo pode ser exigido ao inquilino pelo senhorio.
A única forma de celebrar o contrato é por escrito. O contrato verbal não tem validade jurídica. Caso não exista contrato redigido, o inquilino poderá provar que reside no imóvel, através do pagamento de despesas correntes, por exemplo, e usufruir dos seus direitos. Além de obrigatório, o contrato de arrendamento é uma defesa para o senhorio, que, em sua ausência, não usufrui de direitos e apenas poderá resolver eventuais problemas por via contenciosa.
O senhorio tem direito a uma compensação pelo arrendamento do imóvel, mas não pode exigir uma renda exorbitante. Este capítulo é algo vago, porém os valores das rendas são atualizados todos os anos de acordo com a inflação.
O senhorio não pode exigir fazer obras no imóvel sem comunicar ao inquilino, e sem as justificar.
O senhorio não pode imputar ao inquilino custos de obras consideradas estruturais, e que não resultam de negligência do inquilino.
O senhorio não pode negar a compensação de obras realizadas por capital próprio do inquilino, comunicadas por escrito, e consideradas de "boa fé".
Os contratos de arrendamento para habitação permanente têm duração mínima de um ano. Caso o contrato seja celebrado com um prazo inferior, este será automaticamente alargado para a duração mínima estipulada por lei.
O senhorio não pode aumentar a renda anualmente mais do que 1.15% do valor da mesma.
O senhorio não pode opor-se à primeira renovação automática do contrato de arrendamento habitacional, excetuando o caso de necessitar do imóvel para si ou para os seus filhos.
O senhorio não pode denunciar o contrato, quando necessite de habitação própria para si ou para descendentes em 1° grau, quando seja proprietário de habitação própria no respectivo concelho, há pelo menos um ano.
A indemnização máxima por atraso de pagamento de renda mensal é de 20%. Não pode constar no contrato uma indemnização de maior percentagem.
O senhorio não pode exigir o pagamento de rendas atrasadas ao fiador (caso este exista) sem primeiro notificá-lo por carta registada, informando-o do incumprimento e do valor de rendas em atraso.
O senhorio não pode despejar o inquilino do imóvel arrendado no primeiro incumprimento. Apenas poderá proceder ao despejo, caso o inquilino falhe o pagamento da renda quatro vezes no período de 12 meses. O atraso do pagamento terá de ser superior a oito dias, em cada um dos atrasos.
Poderá ser exigida indemnização por saída voluntária do inquilino, caso este não cumpra o prazo de pré-aviso. Contudo, em caso de desemprego involuntário, incapacidade permanente para o trabalho e falecimento do inquilino ou da pessoa com quem vive em economia comum, o senhorio não pode exigir o cumprimento do pré-aviso.
O senhorio não pode terminar o contrato de arrendamento habitacional sem informar a sua decisão ao inquilino por carta registada e, se for caso disso, conceder-lhe o prazo legal de despejo.
O senhorio não pode discriminar o inquilino. A etnia, orientação sexual, religião, ideologia política, etc., não constituem razão plausível para qualquer eventual ação do senhorio em prejuízo do inquilino.
Estas e outras limitações devem ser observadas na celebração do contrato de arrendamento habitacional. As finanças poderão recusá-lo se este não estiver conforme o estipulado por lei. E, no pior dos casos, o senhorio pode ser acusado de assédio no arrendamento.